住宅ローンの金利体系
住宅ローンの金利体系には、次の3種類があります。
それぞれの違いを確認して、自分に合った金利体系を選択することが大切です。
固定金利型
固定金利型とは、返済開始から終了まで利率が変わらない金利体系のことです。
返済額が変わらないので家計管理がしやすく、返済計画を立てやすいのが特徴です。
変動金利型
変動金利型とは、市中金利の変動を反映して、定期的に利率が見直される金利体系のことです。
利率は半年ごと、返済額は5年ごとに見直されるのが一般的です。
利率が急上昇して返済額が増加した場合でも、それまでの返済額の1.25倍が増額の上限となります。
固定金利期間選択型
固定金利期間選択型とは、返済開始当初の一定期間は固定金利が適用され、固定金利期間終了後は固定金利型か変動金利型かを選択できる金利体系のことです。
固定金利期間が長いほど、固定金利期間の利率は高くなります。
住宅ローンの返済方法
住宅ローンの返済方法には、元利均等返済と元金均等返済の2種類があります。
元利均等返済
元利均等返済とは、元金返済額と利息の合計額が一定の返済方法のことです。
返済額が一定なので家計管理がしやすいのが特徴です。
返済開始当初は利息の返済割合が大きく、返済期間が経過するにつれて元金の返済割合が大きくなります。
元金均等返済
元金均等返済とは、毎回の返済額のうち元金返済額が一定となる返済方法のことです。
返済期間が経過するにつれて返済額が減っていくのが特徴です。
同じ額を借り入れた場合の総返済額は、
元利均等返済 ＞ 元金均等返済
となります。
住宅ローンの種類
住宅ローンには、公的融資と民間融資の2種類があります。
公的融資
公的融資とは、政府系金融機関や地方自治体等が取り扱う融資のことです。
体表的な住宅ローンの公的融資には、財形住宅融資があります。
財形住宅融資は、勤務先で財形貯蓄を1年以上継続していて、財形貯蓄残高が50万円以上等の融資条件を満たす場合に利用できます。
ちなみに、財形貯蓄制度には、
- 一般財形貯蓄
- 財形年金貯蓄
- 財形住宅貯蓄
の3種類があります。
3種類の財形貯蓄制度の違いは、下表のとおりです。
| 一般財形貯蓄 |
財形年金貯蓄 |
財形住宅貯蓄 |
|
| 用途 |
自由 |
60歳以降に5年以上20年以内で受け取る年金 |
住宅取得やリフォームの資金 |
| 加入条件 |
勤労者 |
55歳未満の勤労者 |
|
| 積立期間 |
3年以上 |
5年以上 |
|
| 税金 |
優遇措置なし |
貯蓄型は元利合計550万円までの利息が非課税 |
貯蓄型・保険型ともに元利合計550万円までの利息が非課税 |
※財形年金貯蓄と財形住宅貯蓄を併せて利用する場合には、元利合計550万円までの利息が非課税となります。
また、都道府県や市町村による自治体融資というものもありますが、各地方自治体がそれぞれの融資条件を設定しており、融資条件を満たす場合に利用できます。
ただし、すべての地方自治体に住宅ローン融資の制度があるわけではありません。
民間融資
民間融資とは、銀行や保険会社、ノンバンク等が取り扱う融資のことです。
民間融資の中には、不動産会社やハウスメーカーが金融機関と提携して提供する提携住宅ローンというものもあります。
フラット35
フラット35とは、民間金融機関が独立行政法人住宅金融支援機構と提携して扱う全期間固定金利型住宅ローンのことです。融資をするのは民間金融機関であって、住宅金融支援機構ではない点に注意が必要です。
フラット35には、買取型と保証型の2種類があります。
買取型は、民間金融機関が貸し出した住宅ローン債権を住宅金融支援機構が買い取って証券化し、投資家に発行するものです。借入金利や融資手数料は取扱金融機関ごとに異なりますが、その他の商品性は原則として共通です。
一方、保証型は、民間金融機関が貸し出した住宅ローンの返済が滞った場合に保証する保険を住宅金融支援機構が引き受けるものであり、取扱金融機関ごとに商品性は異なります。
現在、金融機関の多くが取り扱っているのは買取型であり、保証型を取り扱うのは一部の金融機関です。
申込要件
- 申込時の年齢が70歳未満の人
※親子リレー返済を利用する場合、70歳以上の直系尊属が申し込むこともできる - 日本国籍の人
※外国籍の人の場合、永久許可を受けている人又は特別永住者の人 - すべての借入れに関して、年収に占める年間合計返済額の割合（総返済負担率）が、次の基準を満たすこと
- 年収400万円未満の場合、総返済負担率が30%以下
- 年収400万円以上の場合、総返済負担率が35%以下
資金使途
- 申込本人又はその一定の親族が居住する新築住宅の建設・購入資金又は中古住宅の購入資金であること
- セカンドハウスも対象
住宅要件
- 住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合する住宅であること
- 住宅の床面積が、次の基準に適合する住宅であること
- 一戸建て、連続建て及び重ね建ての場合、70㎡以上
- 共同建て（マンション等）の場合、30㎡以上
- 店舗付き住宅等の併用住宅の場合は、住宅部分の床面積が全体の1/2以上であること
- 2023年4月以降の設計検査申請分の新築住宅の場合、次のいずれかの省エネルギー基準に適合する住宅であること
- 断熱等性能等級が4以上かつ一次エネルギー消費量等級が4以上
- 建築物エネルギー消費性能基準（別途、結露防止措置の基準あり）
借入額
- 100万円以上8,000万円以下（1万円単位）
- 建設費と土地取得費の合計又は購入価額以内
- 併用住宅の非住宅部分に係る建設費又は購入価額は対象外
借入期間
- 15年（申込本人又は連帯債務者が60歳以上の場合は10年）から35年
ただし、80歳から申込時の年齢（1歳未満切り上げ）を差し引いた年齢まで
借入金利
- 全期間固定金利で、資金受取時の金利を適用
- 取扱金融機関ごとに異なる
- 借入期間（20年以下・21年以上）、融資率（9割以下・9割超）、加入する団体信用生命保険の種類等に応じて、借入金利が異なる
返済方法
- 元利均等返済又は元金均等返済を選択
- 6か月ごとのボーナス返済も併用できる（借入総額の40%以内、1万円単位）
担保
- 借入対象となる住宅及びその敷地に、住宅金融支援機構を抵当権者とする第1順位の抵当権を設定する必要がある
保証人
- 必要なし
火災保険
- 返済終了までの間、借入対象となる住宅については、火災保険への加入が必要
保証料
- 必要なし
繰上返済
- 一部繰上返済の場合、繰上返済日は毎月の返済日となる
- 返済額は、インターネットサービス「住・My Note」利用の場合は10万円以上、取扱金融機関の窓口利用の場合は100万円以上となる
- 繰上返済手数料は無料
フラット35の金利引下げ制度
フラット35は、家族構成と建て方に合わせた組合せでポイントが決まり、積算ポイント数に応じて金利引下げの期間と幅を決定する仕組みがあります。
金利引下げ制度に関係するフラット35の商品には、次のようなものがあります。
フラット35 子育てプラス
子育て世代（子どもの年齢が借入申込年度の4月1日において18歳未満である世帯）又は若年夫婦世帯（借入申込時に夫婦であり、夫婦のいずれかが借入申込年度の4月1日において40歳未満である世帯）である場合に、子どもの人数等に応じて借入金利を一定期間引き下げる制度です。
フラット35 S
長期優良住宅等、省エネルギー性、耐震性等を備えた質の高い住宅を取得する場合に、借入金利を一定期間引き下げる制度です。
フラット35 S（ZEH）
外皮の高断熱化及び高効率な省エネルギー設備を備え、再生可能エネルギー等により年間の一次エネルギー消費量が正味ゼロ又はマイナスの住宅（ZEH）を取得する場合に、借入金利を一定期間引き下げる制度です。
フラット35 リノベ
中古住宅の購入とあわせて、住宅性能に係る一定の要件を満たすリフォームを実施することで、借入金利を一定期間引き下げる制度です。中古住宅を購入後に自らリフォームを行う「リフォーム一体タイプ」と住宅事業者がリフォームを行った中古住宅を購入する「買取再販タイプ」があります。
フラット35 維持保全型
維持保全・維持管理に配慮した住宅や既存住宅の流通に資する住宅を取得する場合に、借入金利を一定期間引き下げる制度です。
フラット35 地域連携型
子育て世帯や地方移住者等対する積極期な取組を行う地方公共団体と住宅金融支援機構が連携し、住宅取得に対する地方公共団体による補助金交付等の財政的支援と合わせて、借入金利を一定期間引き下げる制度です。
フラット35 地方移住支援型
地方公共団体による移住支援金の交付とセットで借入金利を一定期間引き下げる制度です。
団体信用生命保険
団体信用生命保険とは、住宅ローンを利用する際等に加入する生命保険のことです。
ローン債務者が返済期間中に死亡または所定の高度障害状態になった場合、保険会社がローン残高相当額の保険金を金融機関に支払い、ローン残高の返済に充当され、遺族等にローン返済の負担がかからないようにする制度です。
なお、住宅ローンにおける団体信用生命保険の保険料は金利の中に組み込まれていることが一般的で、この場合は毎月の返済の他に保険料の負担は発生しません。
住宅ローンの借換え
住宅ローンの借換えとは、現在返済中の住宅ローンよりも低金利の住宅ローンを新たに借りて、既存のローンを一括返済することです。
より低金利なローンに切り替えることにより、金利差を享受して、今後支払う総返済額を軽減させることが目的です。
ただし、住宅ローンの借換えは、金利差だけにとらわれてはいけません。
一般的に借換えの際には、事務手数料、保証料、印紙税、司法書士手数料、抵当権抹消登記費用、新規融資に対する抵当権設定登記費用等の諸経費が発生します。
さらに、団体信用生命保険は、借換え先の金融機関の団体信用生命保険へ加入し直すことが条件であることが一般的です。
これら諸経費を考慮した上で、お得かどうかを判断しなければなりません。
また、ローン残高と残年数も判断材料にするべきです。
一般的に借換えをしてお得といわれるのは、ローン残高が1,000万円以上で、残年数が10年以上の場合です。
そして、金利差の目安は、1%以上です。
1%未満の金利差では、諸経費を上回る利息軽減効果が期待できないこともあります。
住宅ローンの繰上げ返済
住宅ローンの繰上げ返済とは、手元資金で返済中の住宅ローンの元金の一部または全部を繰り上げて返済することです。
返済した元金部分の利息の支払いがなくなり、総返済額を減らすことができます。
金融機関により最低返済額や必要となる手数料が異なるので、事前に確認する必要があります。
繰上げ返済の方法には、毎月の返済額を変えずに返済期間を短縮する返済期間短縮型と、返済期間は変えずに毎月の返済額を軽減する返済額軽減型の2種類があります。
どちらの方法も将来の支払い利息を減らすことはできますが、利息の軽減効果がより大きいのは、返済期間短縮型です。