不動産所得

不動産所得について

 
不動産所得とは、土地や建物などの不動産、または不動産に関する権利や船舶・航空機の貸付けによって生じる所得をいいます。
具体的には、次のようなものが該当します。

• 土地や建物などの不動産の貸付け
• 借地権、地上権、永小作権など、不動産に関する権利の設定および貸付け
• 船舶や航空機の貸付け

 
これらの貸付けによる収入から、必要経費を差し引いた金額が不動産所得となります。

不動産所得の計算方法について

 
不動産所得の金額は、次の算式により計算します。
 

不動産所得 = 総収入金額 − 必要経費

 

総収入金額に含まれる主な項目

 
総収入金額には、次のような収入が含まれます。

• 不動産などの貸付けによる賃貸料収入
• 名義書換料、承諾料、更新料、頭金、礼金などの名目で受け取る金銭
• 敷金や保証金のうち、返還を要しないもの
• 共益費、管理費などの名目で受け取る金銭
• 電気代、水道代、掃除費などとして賃借人から受け取る金銭

 

必要経費として認められる主な項目

 
不動産所得を得るために直接必要となった費用は、必要経費として計上することができます。主なものは次のとおりです。

• 固定資産税
• 都市計画税
• 登録免許税
• 不動産取得税
• 損害保険料
• 貸付用建物の減価償却費
• 貸付用建物の修繕費
• 賃貸不動産の取得資金などに係る借入金の利子（賃貸開始後の期間に対応するもの）
• 管理費
• 仲介手数料
• 賃借人の立退きに伴い支払う立退料
• 白色申告者の事業専従者控除額
• 青色申告者の青色事業専従者給与

 

資産損失の取り扱い

 
賃貸不動産の貸付けを事業的規模で行っている場合、貸付用建物の老朽化などにより取り壊した際に生じる資産損失（除却損など）は、その年の必要経費に全額算入することができます。
一方、事業的規模でない場合には、資産損失として必要経費に算入できる金額は、その年の不動産所得の金額が限度となります。そのため、資産損失によって不動産所得が赤字となった場合でも、その赤字部分を給与所得など他の所得と損益通算することはできません。
 

事業的規模の判断基準

 
不動産の貸付けが事業的規模に該当するかどうかは、社会通念上、独立した事業として行われていると認められる程度であるかによって判断されます。
事業的規模の判定に当たっては、一般的に次のような基準が一つの目安とされています。

• 独立家屋の貸付け：おおむね5棟以上
• アパートやマンションなどの貸室：おおむね10室以上
• 駐車場の貸付け：おおむね50台以上
• 貸地：おおむね50件以上

 
ただし、これらの基準はあくまで目安であり、実際には貸付けの態様や管理の実態などを踏まえて総合的に判断されます。
 

専従者控除・給与の取扱い

 
不動産の貸付けが事業的規模で行われており、生計を一にする配偶者や親族が賃貸不動産の管理、入居者対応、家賃管理などの業務に専ら従事している場合は、一定の要件の下で、その対価を必要経費として計上することができます。

• 白色申告者
  事業専従者控除額を必要経費に算入できます。
• 青色申告者
  税務署へ届出を行うことにより、青色事業専従者に支払った適正な給与額を青色事業専従者給与として必要経費に算入できます。

 
【参考】青色申告・白色申告
 

不動産所得の規模による取扱いの違い

 

※ 65万円の青色申告特別控除の適用を受けるためには、55万円控除の要件を満たしたうえで、e-TAXによる申告または電子帳簿保存を行う必要があります。

不動産所得の税額の計算について

 
不動産所得は、給与所得や事業所得などと合算して所得税額を計算する総合課税の対象となります。そのため、不動産所得がある場合は、原則として確定申告を行う必要があります。
また、不動産所得の計算において損失（赤字）が生じた場合には、その損失を給与所得や事業所得などの他の所得から差し引く損益通算を行うことができます。
ただし、不動産所得の損失のうち、土地や借地権などの取得に要した借入金の利子に相当する部分については、損益通算の対象となりません。

引用

 

• 国税庁ウェブサイト