最終更新日： 2025-03-30
居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除の特例
個人が自己の居住用財産を譲渡した場合、譲渡益から3,000万円（譲渡益が3,000万円以下の場合はその金額）を控除できます。譲渡資産の所有期間が長期でも短期でもこの特例を適用することができます。そして、居住用財産の長期譲渡所得の課税の特例（軽減税率の特例）と併用することができます。なお、控除後の課税所得が0円となる場合でも確定申告が必要となります。
適用要件
- 譲渡資産が次に掲げるいずれかの資産であること
- 現に自分が住んでいる家屋
- 以前に住んでいた家屋で、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡するもの（なお、その家屋は、住まなくなった日以後、どのような用途に使用してもかまいません）
- 現に自分が住んでいる家屋又は以前に住んでいた家屋とともに譲渡したその敷地や借地権
- 現に自分が住んでいる家屋又は以前に住んでいた家屋を取り壊した場合の家屋及びその敷地で、次の2つの要件すべてに当てはまるもの
- その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること
- 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場等その他の用に供していないこと
- 家屋が災害により滅失した場合のその敷地で、次の区分に応じた期限までに譲渡するもの（これらの土地の場合は、住まなくなった後は、どのような用途に使用していてもかまいません）
- 現に自分が住んでいる家屋の敷地の場合は、災害があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで
- 以前に住んでいた家屋の敷地の場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで
- 譲渡した年の前年及び前々年にこの特例の適用を受けていないこと
- 譲渡した年の前年及び前々年に特定の居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例の適用を受けていないこと
- 譲渡した年、その前年及び前々年に次に掲げる特例の適用を受けていないこと
- 譲渡した家屋や敷地について次に掲げる特例の適用を受けていないこと
- 優良住宅地造成等のための譲渡の特例
- 既成市街地等内にある土地等の中高層耐火建築物等の建設のための買換えの特例
- 収用等による譲渡の特例
- 事業用資産の買換えの特例
- 特別の関係がある人（配偶者、直系血族、生計を一にする親族、家屋を譲渡した後その譲渡した家屋で同居する親族、内縁関係にある人、同族会社等）への譲渡でないこと
居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の軽減税率の特例
居住用財産を譲渡し、一定の要件に当てはまるときは、長期譲渡所得の税額を通常よりも低い税率で計算することができます。課税長期譲渡所得金額に対する税率は、下表のとおりです。
| 課税長期譲渡所得金額 ※ |
税率 |
| 6,000万円以下の部分 |
14.21%（所得税10%、住民税4%、復興特別所得税0.21%） |
| 6,000万円超の部分 |
20.315%（所得税15%、住民税5%、復興特別所得税0.315%） |
※居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除後
適用要件
この特例の適用を受けるには、次に掲げる5つの要件すべてに当てはまることが必要です。
- 譲渡資産が次に掲げるいずれかの資産であること
- 現に自分が住んでいる家屋
- 以前に住んでいた家屋で、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡するもの（なお、その家屋は、住まなくなった日以後、どのような用途に使用してもかまいません）
- 現に自分が住んでいる家屋又は以前に住んでいた家屋とともに譲渡したその敷地や借地権
- 現に自分が住んでいる家屋又は以前に住んでいた家屋を取り壊した場合の家屋及びその敷地で、次の3つの要件すべてに当てはまるもの
- 取り壊された家屋およびその敷地は、家屋が取り壊された日の属する年の1月1日において所有期間が10年を超えるものであること
- その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること
- 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場等その他の用に供していないこと
- 家屋が災害により滅失した場合のその敷地で、次の区分に応じた期限までに譲渡するもの（これらの土地の場合は、住まなくなった後は、どのような用途に使用していてもかまいません）
- 現に自分が住んでいる家屋の敷地の場合は、災害があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで
- 以前に住んでいた家屋の敷地の場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで
- 譲渡した年の1月1日において譲渡した家屋や敷地の所有期間がともに10年を超えていること（家屋が災害により滅失した場合は、その家屋を引き続き所有していたならば、譲渡した年の1月1日において所有期間が10年を超える家屋の敷地に限ります）
- 譲渡した年の前年及び前々年にこの特例の適用を受けていないこと
- 譲渡した家屋や敷地について次に掲げる特例の適用を受けていないこと
- 固定資産の交換の特例の特例
- 優良住宅地造成等のための譲渡の特例
- 既成市街地等内にある土地等の中高層耐火建築物等の建設のための買換えの特例
- 収用等による譲渡の特例
- 事業用資産の買換えの特例
- 特別の関係がある人（配偶者、直系血族、生計を一にする親族、家屋を譲渡した後その譲渡した家屋で同居する親族、内縁関係にある人、同族会社等）への譲渡でないこと
特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例
2025(令和7)年12月31日までに特定の居住用財産を譲渡し、代わりに別の居住用財産に買い換えたときは、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができます。
この特例の適用を受けた場合には、譲渡所得の課税は次のとおりです。
譲渡資産の譲渡価額 ≦ 買換資産の取得価額 の場合は、課税されません。
譲渡資産の譲渡価額 ＞ 買換資産の取得価額 の場合は、次の「① − ②」の金額が譲渡益として課税対象となります。
① 収入金額 ＝ 譲渡資産の譲渡価額 − 買換資産の取得価額
② 取得費 ＋ 譲渡費用 ＝ ( 譲渡資産の取得費 ＋ 譲渡費用 ) × 収入金額 ÷ 譲渡資産の譲渡価額
譲渡益が0円となる場合でも確定申告が必要となります。
譲渡資産の適用要件
- 2025(令和7)年12月31日までに居住用財産を譲渡すること
- 譲渡資産は、日本国内にあるものであること
- 譲渡資産が次に掲げるいずれかの資産であること
- 現に自分が住んでいる家屋
- 以前に住んでいた家屋で、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡するもの
- 現に自分が住んでいる家屋又は以前に住んでいた家屋とともに譲渡したその敷地や借地権
- 現に自分が住んでいる家屋又は以前に住んでいた家屋を取り壊した場合の家屋及びその敷地で、次の3つの要件すべてに当てはまるもの
- 取り壊された家屋およびその敷地は、家屋が取り壊された日の属する年の1月1日において所有期間が10年を超えるものであること
- その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること
- 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場等その他の用に供していないこと
- 家屋が災害により滅失した場合のその敷地で、次の区分に応じた期限までに譲渡するもの（なお、これらの土地の場合は、住まなくなった日以後は、どのような用途に使用していてもかまいません）
- 現に自分が住んでいる家屋の敷地の場合は、災害があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで
- 以前に住んでいた家屋の敷地の場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで
- 譲渡した人の居住期間が10年以上であること
- 譲渡した年の1月1日において譲渡した家屋や敷地の所有期間がともに10年を超えていること（家屋が災害により滅失した場合は、その家屋を引き続き所有していたならば、譲渡した年の1月1日において所有期間が10年を超える家屋の敷地に限ります）
- 特別の関係がある人（配偶者、直系血族、生計を一にする親族、家屋を譲渡した後その譲渡した家屋で同居する親族、内縁関係にある人、同族会社等）への譲渡でないこと
- 譲渡資産の譲渡価額が1億円以下であること
- 譲渡した年の前年及び前々年に次に掲げる特例の適用を受けていないこと
- 譲渡した家屋や敷地について次に掲げる特例の適用を受けていないこと
- 特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例
- 固定資産の交換の特例の特例
- 優良住宅地造成等のための譲渡の特例
- 既成市街地等内にある土地等の中高層耐火建築物等の建設のための買換えの特例
- 収用等による譲渡の特例
- 事業用資産の買換えの特例
買換資産の適用要件
- 買換資産は、日本国内にあるものであること
- 自分が居住する家屋又はその敷地である土地であること
- 譲渡資産を譲渡した年の前年1月1日からその譲渡した年の翌年12月31日までの3年間に買換資産を取得すること
- 買換資産には、取得した時期により次の期限までに居住すること
- 譲渡した年又はその前年に取得したときは、譲渡した年の翌年12月31日まで
- 譲渡した年の翌年に取得したときは、取得した年の翌年12月31日まで
- 買換資産は、建物の床面積が50㎡以上かつ土地の面積が500㎡以下のものであること
- 買換資産が2024(令和6)年1月1日以後に建築確認を受ける住宅（登記簿上の建築日付が2024(令和6)年6月30日以前のものを除く）または建築確認を受けない住宅で登記簿上の建築日付が2024(令和6)年7月1日以後の住宅の場合、一定の省エネ基準を満たすものであること
- 買換資産が、耐火建築物の中古住宅である場合には、取得の日以前25年以内に建築されたものであること、又は一定の耐震基準を満たすものであること
- 買換資産が、耐火建築物以外の中古住宅である場合には、取得の日以前25年以内に建築されたものであること、又は取得期限までに一定の耐震基準を満たすものであること
- 譲渡した家屋や敷地について次に掲げる特例の適用を受けていないこと
- 特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例
- 固定資産の交換の特例の特例
- 優良住宅地造成等のための譲渡の特例
- 既成市街地等内にある土地等の中高層耐火建築物等の建設のための買換えの特例
- 収用等による譲渡の特例
- 事業用資産の買換えの特例
固定資産の交換の特例
個人が土地や建物等の固定資産を同じ種類の固定資産と交換により取得し、一定の要件に当てはまるときは、その譲渡がなかったものとみなされます。なお、この特例の適用が受けられる場合でも、交換に伴って相手方から金銭等の交換差金を受け取ったときは、その交換差金が譲渡所得として所得税の課税対象となります。
適用要件
- 交換により譲渡する資産及び取得する資産は、いずれも土地（地上権、賃借権、耕作権を含む）、建物（附属する設備や構築物を含む）、機械及び装置、船舶、鉱業権の固定資産であること（不動産業者等が販売のために所有している土地等の棚卸資産は、特例の対象外）
- 交換により譲渡する資産及び取得する資産は、いずれも土地と土地、建物と建物のように互いに同じ種類の資産であること
- 交換により譲渡する資産は、1年以上所有していたものであること
- 交換により取得する資産は、交換の相手が1年以上所有していたものであり、かつ交換のために取得したものでないこと
- 交換により取得する資産を譲渡する資産の交換直前の用途と同じ用途に使用すること
- 交換により譲渡する資産の時価と取得する資産の時価との差額が、これらの時価のうちいずれか高い方の価額の20%以内であること
特定の居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例
2025(令和7)年12月31日までに住宅ローンのある居住用財産を住宅ローンの残高を下回る価額で譲渡し、譲渡損失が生じたときは、一定の要件を満たすものに限り、その譲渡損失をその年の他の所得と損益通算することができます。さらに、損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失は、譲渡の年の翌年以後3年間繰り越して、その譲渡損失を他の所得から控除（繰越控除）することができます。
損益通算及び繰越控除が認められる金額は、次の①又は②のいずれか小さい方の金額となります。
① 住宅ローン残高 − 譲渡価額
② 譲渡損失
なお、この特例の適用を受けるためには、確定申告が必要です。
適用要件
この特例の適用を受けるには、次に掲げる4つの要件すべてに当てはまることが必要です。
- 譲渡資産は、次に掲げるいずれかに該当する資産であること（国内にある資産に限ります）
なお、この譲渡には借地権の設定などの譲渡所得の基因となる不動産等の貸付けが含まれます - 現に自分が住んでいる家屋
- 以前に住んでいた家屋（住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡する場合に限ります。なお、その家屋は、住まなくなった日以後、どのような用途に使用してもかまいません）
- 現に自分が住んでいる家屋又は以前に住んでいた家屋とともに譲渡したその敷地や借地権
- 現に自分が住んでいる家屋又は以前に住んでいた家屋を取り壊した場合の家屋及びその敷地で、次に掲げる3つの要件すべてに当てはまるもの
- 取り壊された家屋及びその敷地は、家屋が取り壊された日の属する年の1月1日において所有期間が5年を超えるものであること
- その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること
- 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場等その他の用に供していないこと
- 家屋が災害により滅失した場合のその敷地で、次に掲げる区分に応じた期限までに譲渡するもの（これらの土地の場合は、住まなくなった後は、どのような用途に使用していてもかまいません）
- 現に自分が住んでいる家屋の敷地の場合は、災害があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで
- 以前に住んでいた家屋の敷地の場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで
- 譲渡した年の1月1日において売った家屋や敷地の所有期間がともに5年を超えていること（家屋が災害により滅失した場合は、その家屋を引き続き所有していたならば、譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超える家屋の敷地に限ります）
- 譲渡した居住用財産の売買契約日の前日において、その居住用財産に係る償還期間10年以上の住宅ローン残高があること
- 居住用財産の譲渡価額が住宅ローンの残高を下回っていること
損益通算及び繰越控除の両方が適用できない場合
- 特別の関係がある人（配偶者、直系血族、生計を一にする親族、家屋を譲渡した後その譲渡した家屋で同居する親族、内縁関係にある人、同族会社等）への譲渡でないこと
- 居住用財産を譲渡した年の前年及び前々年に次に掲げる特例を適用している場合
- 居住用財産の譲渡所得の3,000万円の特別控除
- 居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の軽減税率の特例
- 特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例
- 特定の居住用財産を交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例
- 居住用財産を譲渡した年の前年以前3年以内の年において生じた他の居住用財産の譲渡損失の金額について、特定の居住用財産の損益通算の特例の適用を受けている場合
- 居住用財産を譲渡した年又はその年の前年以前3年以内における資産の譲渡について、居住用財産を買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例の適用を受ける場合又は受けている場合
繰越控除が適用出来ない場合
- 繰越控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円を超える場合
居住用財産を買い換えた場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例
2025(令和7)年12月31日までに居住用財産を譲渡して、新たに居住用財産を購入した場合に、譲渡損失が生じたときは、一定の要件を満たすものに限り、その譲渡損失をその年の他の所得と損益通算することができます。さらに、損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失は、譲渡の年の翌年以後3年内に繰り越して、その譲渡損失を他の所得から控除（繰越控除）することができます。なお、この特例の適用を受けるためには、確定申告が必要です。
譲渡資産の適用要件
- 譲渡資産は、次に掲げるいずれかに該当する資産であること（国内にある資産に限ります）
なお、この譲渡には借地権の設定等の譲渡所得の基因となる不動産等の貸付けが含まれます - 現に自分が住んでいる家屋
- 以前に住んでいた家屋（住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡する場合に限ります。なお、その家屋は、住まなくなった日以後、どのような用途に使用してもかまいません）
- 現に自分が住んでいる家屋又は以前に住んでいた家屋とともに譲渡したその敷地や借地権
- 現に自分が住んでいる家屋又は以前に住んでいた家屋を取り壊した場合の家屋及びその敷地で、次に掲げる3つの要件すべてに当てはまるもの
- 取り壊された家屋及びその敷地は、家屋が取り壊された日の属する年の1月1日において所有期間が5年を超えるものであること
- その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること
- 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場等その他の用に供していないこと
- 家屋が災害により滅失した場合のその敷地で、次に掲げる区分に応じた期限までに譲渡するもの（これらの土地の場合は、住まなくなった後は、どのような用途に使用していてもかまいません）
- 現に自分が住んでいる家屋の敷地の場合は、災害があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで
- 以前に住んでいた家屋の敷地の場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで
- 譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えていること（家屋が災害により滅失した場合は、その家屋を引き続き所有していたならば、譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超える家屋の敷地に限ります）
買換資産の適用要件
- 譲渡した年の前年の1月1日から譲渡した年の翌年12月31日までの間に日本国内にある居住用資産を取得すること
- 買換資産の家屋の床面積が50㎡以上であること
- 買換資産を取得した年の翌年12月31日までの間に居住すること又は居住する見込みであること
- 買換資産を取得した年の12月31日において、買換資産について償還期間が10年以上の住宅ローンを有すること
損益通算及び繰越控除の両方が適用できない場合
- 特別の関係がある人（配偶者、直系血族、生計を一にする親族、家屋を譲渡した後その譲渡した家屋で同居する親族、内縁関係にある人、同族会社等）への譲渡でないこと
- 居住用財産を譲渡した年の前年及び前々年に次に掲げる特例を適用している場合
- 居住用財産の譲渡所得の3,000万円の特別控除
- 居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の軽減税率の特例
- 特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例
- 特定の居住用財産を交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例
- 居住用財産を譲渡した年の前年以前3年以内の年において生じた他の居住用財産の譲渡損失の金額について、居住用財産を買い換えた場合の譲渡損失の損益通算の特例の適用を受けている場合
- 居住用財産を譲渡した年又はその年の前年以前3年以内における資産の譲渡について、特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例の適用を受ける場合又は受けている場合
繰越控除が適用できない場合
- 譲渡資産の敷地の面積が500㎡を超える場合（譲渡資産の敷地の面積が500㎡を超える場合は、500㎡を超える部分に対する譲渡損失の金額については適用できません）
- 繰越控除を適用する年の12月31日において、買換資産について償還期間が10年以上の住宅ローンがない場合
- 繰越控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円を超える場合
被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例
相続又は遺贈により取得した被相続人の居住用家屋又は敷地等を2027(令和9)年までの間に譲渡し、一定の要件に当てはまるときは、その譲渡所得の金額から最高3,000万円を控除することができます。ただし、2024(令和6)年以後に行う譲渡で、被相続人の居住用家屋及び敷地等を相続又は遺贈により取得した相続人の数が3人以上である場合は、特別控除額は1人につき最大2,000万円となります。なお、この特例の適用を受けるためには、確定申告が必要です。
被相続人の居住用家屋及び敷地等の適用要件
- 相続の開始の直前において被相続人が居住していたこと
- 相続の開始の直前において被相続人以外の人が居住していなかったこと
- 1981(昭和56)年5月31日以前に建築されたこと
- 区分所有建物登記がされている建物でないこと
なお、要介護認定等を受けて老人ホーム等に入所する等、特定事由により相続の開始の直前において被相続人が居住していなかった場合で、一定の要件を満たすときは、被相続人の居住用家屋に該当します。
適用要件
- 譲渡した人が、相続又は遺贈（死因贈与を含みます。以下同じです）により被相続人の居住用家屋及び敷地等を取得した相続人（包括受遺者を含みます。以下同じです）であること
- 次に掲げるいずれかの資産の譲渡をしたこと
- 相続又は遺贈により取得した被相続人の居住用家屋を譲渡するか、被相続人の居住用家屋とともに敷地等を譲渡すること
- 相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付の用又は居住の用に供されていたことがないこと
- 譲渡の時において、一定の耐震基準を満たすものであること
- 相続又は遺贈により取得した被相続人の居住用家屋の全部の取壊し等をした後に、被相続人の居住用家屋の敷地等を譲渡すること
- 相続の時から取壊し等の時まで事業の用、貸付の用又は居住の用に供されていたことがないこと
- 相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付の用又は居住の用に供されていたことがないこと
- 取壊し等の時から譲渡の時まで建物又は構築物の敷地の用に供されていたことがないこと
- 相続又は遺贈により取得した被相続人の居住用家屋を譲渡するか、被相続人の居住用家屋とともに敷地等を譲渡する場合で、次に掲げる1及び2、又は1及び3の要件に当てはまること
- 相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付の用又は居住の用に供されていたことがないこと
- 譲渡の時からその譲渡の日の属する年の翌年2月15日までの間に、一定の耐震基準を満たすこととなったこと
- 譲渡の時からその譲渡の日の属する年の翌年2月15日までの間に、被相続人の居住用家屋の全部の取壊し等を行ったこと（2024(令和6)年1月1日以後に行う譲渡に限ります）
- 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること
- 譲渡価額が1億円以下であること
- 譲渡した家屋や敷地等について次に掲げる特例の適用を受けていないこと
- 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
- 収用等による譲渡の特例
- 同一の被相続人から相続又は遺贈により取得した被相続人の居住用家屋又は敷地等について、この特例の適用を受けていないこと
- 特別の関係がある人（配偶者、直系血族、生計を一にする親族、家屋を譲渡した後その譲渡した家屋で同居する親族、内縁関係にある人、同族会社等）への譲渡でないこと