お金の知識ウェブサイトロゴ
不動産の譲渡に係る税金
最終更新日： 2025-12-13

譲渡所得に対する所得税について

 
土地や建物を譲渡（売却）して収入を得た場合、その利益は「譲渡所得」として所得税の課税対象となります。
譲渡所得の詳細についてはこちらをご参照ください。
なお、譲渡所得を軽減できる以下のような特例があります。

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除の特例について

 
個人が自己の居住用財産を譲渡した場合、譲渡益から最高3,000万円（譲渡益が3,000万円以下の場合はその金額）を控除できます。この特例は、譲渡資産の所有期間が長期・短期を問わず適用可能であり、居住用財産の長期譲渡所得の課税の特例（軽減税率の特例）と併用できます。なお、控除後の課税所得が0円となる場合でも、確定申告は必要です。
 

適用要件

 

  • 譲渡資産が以下のいずれかに該当すること。
    • 現に居住している家屋。
    • 以前居住していた家屋で、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡するもの（住まなくなった後の用途は問いません）。
    • 現に居住している家屋、または以前居住していた家屋とともに譲渡する敷地や借地権。
    • 現に居住している家屋、または以前居住していた家屋を取り壊した場合の敷地で、以下の条件を満たすもの。
      1. 取り壊し後1年以内に譲渡契約を締結し、かつ住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること。
      2. 取り壊し後から譲渡契約締結日まで、その敷地を貸駐車場等に使用していないこと。
    • 災害により家屋が滅失した場合の敷地で、以下の期限までに譲渡するもの（住まなくなった後の用途は問いません）。
      1. 現に居住していた家屋の敷地の場合、災害発生日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで。
      2. 以前居住していた家屋の敷地の場合、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで。
    • 優良住宅地造成等のための譲渡の特例
    • 既成市街地等内にある土地等の中高層耐火建築物等の建設のための買換えの特例
    • 収用等による譲渡の特例
    • 事業用資産の買換えの特例
  • 特別の関係者（配偶者、直系血族、生計を一にする親族、家屋を譲渡した後その譲渡した家屋で同居する親族、内縁関係にある人、同族会社等）への譲渡でないこと。

居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の軽減税率の特例について

 
居住用財産を譲渡し、一定の要件を満たす場合、長期譲渡所得に対する税率が通常より低くなります。
課税長期譲渡所得金額に対する税率は、以下のとおりです。
 

課税長期譲渡所得金額 ※

税率

6,000万円以下の部分

 14.21%（所得税10.0%、住民税4.0%、復興特別所得税0.21%）

6,000万円超の部分

20.315%（所得税15.0%、住民税5.0%、復興特別所得税0.315%）

※「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」適用後の金額

 

適用要件

 
この特例を受けるには、以下の要件すべてに該当する必要があります。
 

  • 譲渡資産が以下のいずれかに該当すること。
    • 現に居住している家屋。
    • 以前居住していた家屋で、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡するもの（住まなくなった後の用途は問いません）。
    • 現に居住している家屋、または以前居住していた家屋とともに譲渡する敷地や借地権。
    • 現に居住している家屋、または以前居住していた家屋を取り壊した場合の家屋・敷地で、以下の条件を満たすもの。
      1. 家屋が取り壊された日の属する年の1月1日時点で、家屋・敷地の所有期間が10年を超えるものであること。
      2. 取り壊し後1年以内に譲渡契約を締結し、かつ住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること。
      3. 取り壊し後から譲渡契約締結日まで、その敷地を貸駐車場等に使用していないこと。
    • 災害により家屋が滅失した場合の敷地で、以下の期限までに譲渡するもの（住まなくなった後の用途は問いません）。
      1. 現に居住していた家屋の敷地の場合、災害発生日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで。
      2. 以前居住していた家屋の敷地の場合、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで。
  • 譲渡した年の1月1日時点で、家屋・敷地ともに所有期間が10年を超えていること（家屋が災害により滅失した場合、家屋を引き続き所有していたと仮定し所有期間が10年を超えていること）。
  • 譲渡した年の前年・前々年にこの特例を受けていないこと。
  • 譲渡資産について以下の特例を受けていないこと。
    • 固定資産の交換の特例の特例
    • 優良住宅地造成等のための譲渡の特例
    • 既成市街地等内にある土地等の中高層耐火建築物等の建設のための買換えの特例
    • 収用等による譲渡の特例
    • 事業用資産の買換えの特例
  • 特別の関係者（配偶者、直系血族、生計を一にする親族、家屋を譲渡した後その譲渡した家屋で同居する親族、内縁関係にある人、同族会社等）への譲渡でないこと。

特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例について

 
2025(令和7)年12月31日までに特定の居住用財産を譲渡し、代わりに別の居住用財産を取得した場合、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができます。
 

課税方法

 
譲渡資産の譲渡価額 ≦ 買換資産の取得価額 の場合、課税されません。
譲渡資産の譲渡価額 ＞ 買換資産の取得価額 の場合、以下の「① − ②」の金額が譲渡益として課税対象となります。
 

① 収入金額 = 譲渡資産の譲渡価額 − 買換資産の取得価額
② 取得費 + 譲渡費用 = ( 譲渡資産の取得費 + 譲渡費用 ) × 収入金額 ÷ 譲渡資産の譲渡価額

 
なお、譲渡益が0円となる場合でも、確定申告は必要です。
 

譲渡資産の適用要件

 

  • 2025(令和7)年12月31日までに居住用財産を譲渡すること。
  • 譲渡資産が日本国内にあること。
  • 譲渡資産が以下のいずれかに該当すること。
    • 現に居住している家屋。
    • 以前居住していた家屋で、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡するもの。
    • 現に居住している家屋、または以前居住していた家屋とともに譲渡する敷地や借地権。
    • 現に居住している家屋、または以前居住していた家屋を取り壊した場合の家屋・敷地で、以下の条件を満たすもの。
      1. 家屋が取り壊された日の属する年の1月1日時点で、家屋・敷地の所有期間が10年を超えるものであること。
      2. 取り壊し後1年以内に譲渡契約を締結し、かつ住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること。
      3. 取り壊し後から譲渡契約締結日まで、その敷地を貸駐車場等に使用していないこと。
    • 災害により家屋が滅失した場合の敷地で、以下の期限までに譲渡するもの（住まなくなった後の用途は問いません）。
      1. 現に居住していた家屋の敷地の場合、災害発生日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで。
      2. 以前居住していた家屋の敷地の場合、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで。

 

買換資産の適用要件

 

  • 買換資産が日本国内にあること。
  • 自ら居住する家屋または敷地であること。
  • 譲渡資産を譲渡した年の前年1月1日から譲渡した年の翌年12月31日までの3年間に買換資産を取得すること。
  • 取得した時期応じて、以下の期限までに買換資産に居住すること。
    • 譲渡した年または前年に取得したときは、譲渡した年の翌年12月31日まで
    • 譲渡した年の翌年に取得した場合、取得した年の翌年12月31日まで。
  • 建物の床面積が50㎡以上、かつ土地の面積が500㎡以下であること。
  • 買換資産が2024(令和6)年1月1日以降に建築確認を受ける住宅（登記簿上の建築日付が2024(令和6)年6月30日以前のものを除く）、または建築確認を受けない住宅で登記簿上の建築日付が2024(令和6)年7月1日以降の住宅の場合、一定の省エネ基準を満たすこと。
  • 買換資産が耐火建築物の中古住宅である場合、取得の日以前25年以内に建築されたこと、または一定の耐震基準を満たすこと。
  • 買換資産が耐火建築物以外の中古住宅である場合、取得の日以前25年以内に建築されたこと、または取得期限までに一定の耐震基準を満たすこと。

固定資産の交換の特例について

 
個人が土地や建物などの固定資産を同種の固定資産と交換し、一定の要件を満たす場合、その譲渡はなかったものとみなされます。ただし、交換に伴い相手方から交換差金（現金等）を受け取った場合は、その差額が譲渡所得として所得税の課税対象となります。
 

適用要件

 

  • 交換する譲渡資産・取得資産ともに、以下の固定資産であること（不動産業者等が販売目的で所有する棚卸資産は対象外）。
    • 土地（地上権、賃借権、耕作権を含む）
    • 建物（附属設備・構築物を含む）
    • 機械・装置、船舶、鉱業権
  • 交換する譲渡資産・取得資産は、土地と土地、建物と建物のように同じ種類の資産であること。
  • 交換する譲渡資産は1年以上所有していたものであること。
  • 交換する取得資産は交換相手が1年以上所有し、かつ交換のために取得したものではないこと。
  • 交換する取得資産を譲渡資産の交換直前と同じ用途に使用すること。
  • 交換する譲渡資産と取得資産の時価の差額が、いずれか高い方の価額の20%以内であること。

特定の居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例について

 
2025(令和7)年12月31日までに、住宅ローンのある居住用財産を住宅ローンの残高を下回る価額で譲渡し、譲渡損失が生じた場合、一定の要件を満たせば、その年の他の所得と譲渡損失を損益通算できます。さらに、損益通算後も控除しきれない損失は、翌年以降3年間、他の所得から控除できます。なお、この特例を受けるには、確定申告が必要です。
損益通算・繰越控除の対象となる金額は、以下の①または②のいずれか小さい方です。
 

① 住宅ローン残高 − 譲渡価額
② 譲渡損失

 

適用要件

 

  • 譲渡資産が日本国内にあること。
  • 譲渡資産が以下のいずれかに該当すること。
    • 現に居住している家屋。
    • 以前居住していた家屋で、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること（住まなくなった後の用途は問いません）。
    • 現に居住している家屋、または以前居住していた家屋とともに譲渡した敷地や借地権。
    • 現に居住している家屋、または以前居住していた家屋を取り壊した場合の家屋・敷地で、以下の条件を満たすもの。
      1. 家屋が取り壊された日の属する年の1月1日時点で、家屋・土地の所有期間が5年を超えるものであること。
      2. 家屋を取り壊し後1年以内に譲渡契約を締結し、かつ住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること。
      3. 取り壊し後から譲渡契約締結日まで、その敷地を貸駐車場等に使用していないこと。
    • 災害により家屋が滅失した場合の敷地で、以下の期限までに譲渡するもの（住まなくなった後の用途は問いません）。
      1. 現に居住している家屋の敷地の場合、災害発生日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで。
      2. 以前居住していた家屋の敷地の場合、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで。
  • 譲渡した年の1月1日時点で、家屋・敷地ともに所有期間が5年を超えていること（家屋が災害により滅失した場合、家屋を引き続き所有していたと仮定し所有期間が5年を超えていること）。
  • 譲渡財産の売買契約日の前日において、償還期間10年以上の住宅ローン残高があること。
  • 居住用財産の譲渡価額が住宅ローン残高を下回っていること。

 

損益通算・繰越控除の両方が適用できない場合

 

 

繰越控除が適用できない場合

 

  • 繰越控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円を超える場合。

居住用財産を買い換えた場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例について

 
2025(令和7)年12月31日までに居住用財産を譲渡し、新たに居住用財産を取得した場合、譲渡損失が生じたときは、一定の要件を満たせば、その年の他の所得と譲渡損失を損益通算できます。さらに、損益通算後も控除しきれない損失は、翌年以降3年間、他の所得から控除できます。なお、この特例を受けるには、確定申告が必要です。
 

譲渡資産の適用要件

 

  • 譲渡資産が日本国内にあること。
  • 譲渡資産が以下のいずれかに該当すること。
    • 現に居住している家屋。
    • 以前居住していた家屋で、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること（住まなくなった後の用途は問いません）。
    • 現に居住している家屋、または以前居住していた家屋とともに譲渡した敷地や借地権。
    • 現に居住している家屋、または以前居住していた家屋を取り壊した場合の家屋・敷地で、以下の条件を満たすもの。
      1. 家屋が取り壊された日の属する年の1月1日時点で、家屋・土地の所有期間が5年を超えるものであること。
      2. 家屋を取り壊し後1年以内に譲渡契約を締結し、かつ住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること。
      3. 取り壊し後から譲渡契約締結日まで、その敷地を貸駐車場等に使用していないこと。
    • 災害により家屋が滅失した場合の敷地で、以下の期限までに譲渡するもの（住まなくなった後の用途は問いません）。
      1. 現に居住している家屋の敷地の場合、災害発生日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで。
      2. 以前居住していた家屋の敷地の場合、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで。
  • 譲渡した年の1月1日時点で、家屋・敷地ともに所有期間が5年を超えていること（家屋が災害により滅失した場合、家屋を引き続き所有していたと仮定し所有期間が5年を超えていること）。

 

買換資産の適用要件

 

  • 譲渡した年の前年1月1日から譲渡した年の翌年12月31日までに、日本国内の居住用資産を取得すること。
  • 家屋の床面積が50㎡以上であること。
  • 買換資産を取得した年の翌年12月31日までに居住または居住見込みであること。
  • 買換資産を取得した年の12月31日時点で、償還期間10年以上の住宅ローン残高があること。

 

損益通算・繰越控除の両方が適用できない場合

 

 

繰越控除が適用できない場合

 

  • 譲渡資産の敷地面積が500㎡を超える部分。
  • 繰越控除を受ける年の12月31日時点で、買換資産に償還期間10年以上の住宅ローン残高がない場合。
  • 繰越控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円を超える場合。

被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例について

 
2027(令和9)年12月31日までに、相続または遺贈により取得した被相続人の居住用家屋や敷地などを譲渡し、一定の要件を満たす場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。ただし、2024(令和6)年以降の譲渡で、相続人が3人以上の場合は、控除額は1人につき最大2,000万円となります。なお、この特例を受けるには、確定申告が必要です。
 

被相続人の居住用家屋・敷地等の適用要件

 

  • 相続開始直前に被相続人が居住していたこと。
  • 相続開始直前に被相続人以外が居住していなかったこと。
  • 1981(昭和56)年5月31日以前に建築されたこと。
  • 区分所有建物登記がされていないこと。

 
なお、要介護認定等を受けて老人ホーム等に入所する等、特定事由により相続開始直前に被相続人が居住していなかった場合でも、一定の要件を満たせば対象となります。
 

適用要件

 

  • 譲渡した人が相続または遺贈（死因贈与を含む。以下同じ）により取得した相続人（包括受遺者を含む。以下同じ）であること。
  • 以下のいずれかの譲渡であること。
    • 相続または遺贈により取得した被相続人の居住用家屋を譲渡するか、被相続人の居住用家屋とともに敷地等を譲渡すること。
      1. 相続開始から譲渡まで、事業用・貸付用・居住用に使用されていないこと。
      2. 譲渡時に一定の耐震基準を満たすものであること。
    • 相続または遺贈により取得した被相続人の居住用家屋の全部の取壊し等をした後、被相続人の居住用家屋の敷地等を譲渡すること。
      1. 相続開始から取壊し等まで、事業用・貸付用・居住用に使用されていないこと。
      2. 相続開始から譲渡まで、事業用・貸付用・居住用に使用されていないこと。
      3. 取壊し等から譲渡まで、建物・構築物の敷地に使用されていないこと。
    • 相続または遺贈により取得した被相続人の居住用家屋を譲渡するか、被相続人の居住用家屋とともに敷地等を譲渡する場合で、以下の1・2、または1・3の条件に該当すること。
      1. 相続開始から譲渡まで、事業用・貸付用・居住用に使用されていないこと。
      2. 譲渡から譲渡の翌年2月15日までに、一定の耐震基準を満たすこと。
      3. 譲渡から譲渡の翌年2月15日までに、被相続人の居住用家屋の全部の取壊し等を行うこと（2024(令和6)年1月1日以降の譲渡が対象）。
  • 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること。
  • 譲渡価額が1億円以下であること。
  • 譲渡資産について、以下の特例を受けていないこと。
  • 同一の被相続人から相続または遺贈により取得した被相続人の居住用家屋・敷地等について、この特例を受けていないこと。
  • 特別の関係者（配偶者、直系血族、生計を一にする親族、家屋を譲渡した後その譲渡した家屋で同居する親族、内縁関係にある人、同族会社等）への譲渡でないこと。

引用